청주 부동산변호사

부동산 분쟁은 유형별로 절차가 다릅니다

보증금을 돌려받지 못할 때

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 않는 경우입니다. 순서가 있습니다.

임차권등기명령이 핵심입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 이사하면 대항력이 사라져 순위를 잃습니다. 임차권등기를 마치면 이사를 가도 권리가 유지됩니다. 계약 종료 후 신청할 수 있고, 등기가 되면 집주인 신용에도 영향이 있어 반환을 압박하는 효과도 있습니다.

세입자의 권리가 생기는 조건

청주는 그 밖의 지역 기준이라 소액보증금은 보증금 7,500만원 이하이면 2,500만원까지 최우선변제 대상입니다(2023년 2월 개정 시행령 기준). 서울·과밀억제권역·광역시·그 밖의 지역으로 기준이 갈리니 다른 지역 정보를 그대로 쓰면 안 됩니다.

세입자가 나가지 않을 때

집주인 입장의 절차입니다. 스스로 짐을 빼거나 문을 바꾸면 형사 문제(주거침입·재물손괴)가 됩니다. 반드시 법원 절차로 해야 합니다.

• 점유이전금지가처분 : 소송 중에 점유자가 바뀌어 판결이 무용지물이 되는 것을 막습니다. 명도소송과 함께 신청합니다.
• 명도소송 : 계약 종료, 차임 2기 이상 연체 등 사유를 입증합니다. 대개 4~8개월 걸립니다.
• 강제집행 : 판결 뒤 집행관이 집행합니다. 집행 비용은 세입자에게 청구할 수 있습니다.

차임 연체는 주택은 2기, 상가는 3기 연체가 해지 사유입니다. 연체 사실을 통지한 기록을 남겨야 합니다.

매매 계약이 틀어졌을 때

가계약금 반환 분쟁이 흔합니다. 매물, 가격, 잔금일이 특정된 상태에서 가계약금을 보냈으면 본계약이 성립한 것으로 보아 반환을 거부당할 수 있습니다.

상가 임대차

주택과 다른 점이 있습니다.

• 계약갱신요구권 : 최초 계약 포함 10년까지.
• 권리금 회수 기회 : 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 집주인이 새 세입자와의 계약을 방해하면 손해배상 책임.
• 차임 연체 : 3기 연체 시 해지.
• 환산보증금 : 보증금 + 월세 × 100이 지역 기준을 넘으면 일부 조항이 적용되지 않음. 청주는 3억 7,000만원 기준이 적용됩니다.

권리금 분쟁은 종료 6개월 전부터의 기록이 증거입니다. 새 세입자를 주선한 사실과 집주인의 거절 사유를 문서로 남겨야 합니다.

청주 부동산 분쟁은 어디로 가나

부동산 소송은 부동산 소재지 법원에 낼 수 있습니다. 청주는 소재지 구에 따라 청주지방법원으로 갈립니다. 소가 3,000만원 이하 보증금 반환은 소액사건입니다.

소송 전 조정은 대한법률구조공단 청주지부가 운영하는 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다. 조정이 성립하면 판결과 같은 효력이 있고, 비용이 거의 들지 않습니다.

계약 전에 등기부에서 볼 것

분쟁의 절반은 계약 전에 등기부등본 한 장으로 막을 수 있습니다. 인터넷등기소에서 누구나 700원에 볼 수 있습니다.

보증금이 안전한지는 을구 채권최고액과 선순위 보증금을 시세에서 빼 보면 나옵니다. 남는 금액이 내 보증금보다 작으면 경매 시 다 못 받습니다. 다가구주택은 선순위 세입자 보증금이 등기부에 안 나오므로 임대인에게 확정일자 부여 현황을 요구하거나 주민센터에서 열람해야 합니다. 2023년 전세사기 특별법 이후 임차인은 계약 전 임대인의 세금 체납 정보도 요구할 수 있습니다.

계약 당일에는 잔금 직전 등기부를 다시 확인합니다. 계약과 잔금 사이에 근저당이 설정되는 사고가 실제로 있습니다.

내 사건번호 읽는 법과 진행 상황 확인

사건이 법원에 접수되면 "2026가단1234"처럼 연도, 사건부호, 일련번호로 된 사건번호가 붙습니다. 가운데 한글이 사건부호이고, 이것만 읽어도 내 사건이 어느 절차에 있는지 알 수 있습니다. 보증금·명도 분쟁은 소송, 등기명령, 경매가 각각 다른 부호로 진행됩니다.

경매 사건(타경)은 사건검색에서 조회되지 않고 법원경매정보에서 봅니다. 배당요구 종기일을 놓치면 최우선변제도 받을 수 없으니 경매개시 통지를 받으면 종기일부터 확인하세요.

진행 상황은 대한민국 법원 '나의 사건검색'에서 법원, 사건번호, 당사자 이름을 넣으면 기일과 접수 서류, 송달 여부를 볼 수 있습니다. 전화 ARS 사건 안내(1588-9100)는 2021년 8월 23일부터 중단됐고, 지금은 홈페이지 조회와 법원 통합콜센터(02-3480-1100, 평일 9시부터 18시)만 남았습니다. 사건부호 전체 목록은 법원 홈페이지의 '사건구분안내'에 있습니다.

근거 법령

위 내용의 근거가 되는 조문입니다. 조문 번호를 누르면 법제처 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다. 법은 개정되므로 상담 시점의 조문을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

보증금을 못 받았는데 이사를 가야 합니다

이사 전에 임차권등기명령을 신청하세요. 등기가 완료된 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 전에 전출하면 순위를 잃습니다. 신청은 계약 종료 후 임차 주택 소재지 법원에 합니다.

집주인이 갱신을 거절합니다

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면 1회 2년 연장됩니다. 집주인이 거절할 수 있는 사유는 실거주, 2기 차임 연체, 무단 전대 등으로 한정됩니다. 실거주를 이유로 거절하고 다른 사람에게 임대하면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

세입자가 월세를 안 내고 안 나갑니다

주택은 2기, 상가는 3기 연체가 해지 사유입니다. 해지 통지 후 점유이전금지가처분과 명도소송을 함께 진행합니다. 직접 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸면 형사 문제가 되므로 법원 절차로만 해야 합니다.

가계약금을 돌려받을 수 있나요

매물, 가격, 잔금일 등 계약 내용이 특정된 상태였다면 본계약이 성립한 것으로 보아 반환이 거부될 수 있습니다. 반대로 조건이 정해지지 않은 단순 예약금이면 반환 대상입니다. 주고받은 문자와 통화 내용이 판단 자료입니다.

청주 소액보증금 기준은 얼마인가요

보증금 7,500만원 이하이면 2,500만원까지 선순위 담보권자보다 먼저 변제받습니다. 그 밖의 지역 기준이고 지역 구분이 다르면 금액도 다릅니다. 담보권 설정 시점에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다.

소송 전에 할 수 있는 것이 있나요

주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 대한법률구조공단 청주지부에서 운영하고 비용이 거의 들지 않으며, 성립하면 판결과 같은 효력입니다. 대한변호사협회 변호사 검색에서 해당 분야 전문분야 등록 여부와 징계 이력을 확인할 수 있습니다. ### Q. 전세사기를 당한 것 같습니다

임대인이 연락이 끊기거나 집이 경매로 넘어갔다면 전세사기피해자 결정을 신청할 수 있습니다. 국토교통부 위원회가 인정하면 경매 우선매수권, 저리 대출, 긴급 주거 지원을 받습니다. 동시에 임차권등기, 경매 배당 요구, 임대인 형사 고소를 진행합니다. 국토교통부와 지자체가 운영하는 전세피해지원센터에서 상담과 신청 지원을 받을 수 있습니다.

집주인이 바뀌었는데 계약은 어떻게 되나요

대항력(전입신고)이 있으면 새 소유자가 임대인 지위를 그대로 이어받습니다. 계약 기간, 보증금, 갱신요구권이 유지되고 보증금도 새 소유자에게 받습니다. 대항력이 없으면 새 소유자에게 계약을 주장할 수 없어 전입신고가 중요합니다.

청주에서 이 사건을 상담할 때

청주에서 생긴 민사·형사 사건은 청주지방법원과 청주지방공소청이 맡습니다. 두 기관이 서원구 산남동 법조타운에 나란히 있습니다. 상담 전에 대한법률구조공단 청주지부(전화 132) 무료 상담이나 충북지방변호사회 무료법률상담으로 사건이 다툴 여지가 있는지 먼저 들어 보면, 선임 여부를 결정하는 데 도움이 됩니다.

법률사무소는 대개 서원구 산남동 법조타운에 모여 있고, 산남동·성안길·복대동·오창·율량 어느 생활권에서 출발하든 그쪽으로 가게 됩니다. 사무소 위치보다 계약서에 적히는 담당 변호사가 누구인지, 비슷한 사건을 다뤄 봤는지가 더 중요합니다. 시간 순서로 정리한 사실관계 한 장과 손에 있는 서류 전부, 이미 받은 서류의 수령 날짜를 들고 가면 첫 상담에서 판단까지 들을 수 있습니다.

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